米国房地产？这让齐磊本能的想起了次贷危机。
三年后，由米国房产不良贷款引发的全球性经济危机。
本能的就想摇头，不让吴宁趟这趟浑水。
但是细想了一下，又好像不是那么简单，不能武断地认为有次贷危机就不能投资米国房地产，事实可能正好相反。
而吴宁见齐磊在沉吟，也把自己的一些想法和考量说了出来。
“现在是米国房地产市场最好的时候，又有德盛做背景，我很容易就能拿到地、开发牌照。甚至借金融便利，实现拿地、开发、销售、贷款、贷款金融产品等全套的房地产服务。”
“这里面利润不小。”
吴宁知道，齐磊其实很反感炒房。以前也不止一次说过，商品房市场化没有任何问题，可是完全套用西方国家的房产路线是不可行的。
因为，以家为本的中式思维与西方的自由主义有很大区别。
房子在中国百姓心中的位置远大西方，这会形成供需关系极度不平衡的畸形市场。
老百姓极度需要房产，可偏偏高度需求又无法养成市场的自律性。
在所有商品中，可能房产是百姓容忍性最高的商品，这自然会助长商人的贪欲，巩固商人的掠夺地位。
而房产对中国人幸福度的占比又极大，很容易造成很多不必要的麻烦。
但是话说回来。我又不在中国炒房，去祸害米国人，吴小贱真的一点心理负担都没有。
“我觉得，这事儿能干！不见得比股市赚的少，而且风险也更小些。”
齐磊下意识地点了点头，跟了一句，“是现在风险小，以后可就不一定了。”
抛开个人情感因素，齐磊再清楚不过，当下可不仅仅是米国房产最好的时候，而是最疯狂的时候。
再次沉吟很久，最终点了点头，“可以！”
吴宁一喜，齐磊说可以，那这事儿就成了一半儿了。
“不过！”齐磊话锋一转，严肃地看着吴宁，“你只能玩两年，最多三年，之后就得脱身。”
吴宁不解，“为什么？”
两三年对房产市场来说，太短了。
齐磊答，“因为，米国楼市最多三年就得塌房！”
吴宁听的一支棱，嘴角抽搐，“不…不能吧？你是没看见米国楼市有多火爆，怎么可能两三年就塌？”
“不可能！绝对不可能！”
齐磊笑了，“你还别不信，你听我给你分析。”
吴宁明显不太信任，“你说说看。”
……
很多人可能认为，中国的房地产行业从04年开始迎来了十几年的疯狂。可实际上，和次贷危机前几年的米国比起来，根本就是小儿科。
由于98年的亚洲金融危机、以及发生在欧洲的北约轰炸nlm，导致大量资金流入米国。
随后，互联网泡沫的破碎，又让最大的资金海绵压缩，释放更多的资金。
而这么多钱聚集在米国无处释放，同时，在反恐战争之前和初期，米国国民收入这一块又有相当的购买力，于是大量资金涌入房地产市场。
这一点上，全世界任何一个国家都是一样的。
有钱就盖房子，谁也不能免俗。
这直接导致了从2000年左右到2007年，米国房地产市场的空前膨胀。
近乎疯狂。
疯狂到什么程度呢？
就不要说房价了，我们中国老百姓关心的那点房价在那个时期的米国根本就不够看，有更荒诞的。
那就是，但凡不是流浪汉、破产者，但凡有一份工作，哪怕是餐厅服务员、临时工，你都能买房子。
甚至，你连首付都没有也能买房子！
因为，根本就不用付首付。
过瘾吧？一分钱不花就能有自己的房子？
呵呵，不但不用首付，利息还低呢！可千万别当这是好事儿，这是一个灾难，是资本的最后疯狂。
要看看0首付是怎么来的。
银行和机构为了盈利已经疯了，一套房子通过操作可以贷两份款。
就比如，一套首付30%，贷款70%的公寓，贷款金融机构可以先用正规渠道从银行贷出70%，这和我们的贷款流程差不多。
然后再在他们的操作之下，用同一套房子再做一份贷款合同，把首付的30%也从银行贷出来。
于是，不花钱就能拥有房子，利息还低。
这种好事儿，普通民众谁不高兴？
要知道，住房焦虑在任何一个社会都是存在了，而且是普遍存在。
这直接导致了那几年米国房市的野蛮生长，用户购买欲望激增。而且，哪怕是有钱全款买房也要贷款。
可是，对于相当一部分民众来说，他们是不具备金融思维和长远计划的。只图眼前买到了房，却没有考虑自身能力能不能支撑起高额贷款，以及失业后的断供的风险会导致的灾难。
更不要说泡沫化房产市场暴雷之后，房价暴跌，房子成了负资产。那些有能力的中产阶级也无法支撑房屋带来的压力，纷繁破产。
而在暴雷之前，这些0首付、家庭收入较低、抗风险能力弱的贷款者、就成了次级贷款，就是断供风险高的贷款用户。
更作死的是，明知次级贷款存在高风险的情况下，资本依旧贪得无厌。为了追求利益的最大化，把米国的楼市贷款与金融挂钩了。
也就是把这些次级贷款打包成金融产品，最终导致了席卷全球的次贷危机。
这都是齐磊前世记忆带来的见识。
可是，怎么解释才能让吴宁意识到两三年之内米国房市要塌房呢？这却是个难题。
想了很久，突然发问，“我问你，米国的cds市场有多大？”
吴宁挑眉，突然问这个做什么？不过也不是什么难题，“大概60多万亿吧！”
cds，就是【信用违约互换】。了解一点米国金融体系的人都知道。
说直白一点就是，很多银行、机构、资本为了赚取暴利，经常会采取杠杆操作。
至于杠杆操作是什么？
举个例子，一个银行有100亿的投资资金，不管他投资什么项目，假设盈利5%，那就是100亿赚5亿。
可是，假如银行拿100亿做抵押，去借3000亿的资金，这就叫加30倍的杠杆。然后再来看盈利5%，可就完全不一样了。3000亿的5%，就是150亿！
相当于本钱100亿来说，就是150%的暴利。
可是反过来，假如亏损了5%，那么银行不但赔光了自己的100亿，还欠50亿。
风险与受益同在。这就是杠杆。
那么问题就来了，资本也知道加杠杆风险太大，肯定要想办法规避吧？
有人就想出一个办法，给杠杆投资投“保险”。这种保险就叫cds，信用违约互换。
比如，还是那家100亿资产的银行a，为了逃避风险，就找到了另一家银行或者保险公司b。
a对b说，“你帮我的贷款做违约保险怎么样？我每年给你1.5亿的保费，连续10年，一共15亿。
a的算盘是如果赚了，我拿150亿盈利的15亿给你我也不亏。要是赔了，150亿你来赔，和我也没关系。对吧？
b也好好琢磨了一下，还慎重的做了统计分析，发现a在做的生意赔钱的几率只有1%。
一算账，假设我收一百单这种担保合同，15亿乘100，就是1500亿。1%赔钱，也就一单赔钱就赔150亿，我还剩1350亿，还是有得赚的。
于是，b就答应了给a做保险。
ab都认为这笔生意对自己有利，皆大欢喜。
然后，注意！击鼓传花的游戏开始了。
b做了这笔生意之后，c眼馋了，c就找到b，“你把这100个cds单子卖给我吧！”
“一个单子我给你6.5亿，一共650亿。干不干？”
b一想，1350亿的盈利要十年才能拿到，现在一转手就赚650，而且没风险啊，当然干！
于是，c相当于（1350-650）700亿拿到了cds单子，承担了风险。
再然后，c也不想十年收回利润，又转手卖给了d
d又卖给e，再再然后，就是f、g、h.……一个一个的倒手流通，这就形成了cds市场。
那么，这个市场有多大呢？刚刚吴宁说了，60多万亿。
次级贷款就是被以这种方式，打包出售流通在米国cds市场的。
而且，是其中利润率最高的金融产品。
因为资本也不傻啊，知道它风险大。那风险大，保费自然也就高呗！
更要命的是，金融机构为了把更高风险的次贷卖出去，他们搞出了各种打包服务。也就是把次级贷款和优质贷款产品打包出售，使得次贷在cds市场无处不在。
此时，齐磊问向吴宁，“你想没想过，米国的房价不会一直涨下去。”
“而且，它的金融周期很固定，差不多就是10年一次低谷，下一个低谷也就是两三年之后。”
“到那个时候，房价还能逆潮流继续上涨吗？”
吴宁，“……”
这谁也不敢保证吧？
齐磊，“一旦经济下行，楼市萎靡，依米国当下在楼市的狂欢，你知道是什么后果吗？”
吴宁汗都下来了，“这么说，好像确实有点吓人。”
齐磊，“你再算算，经济下行带来的收入压力，房价停滞带来的恐慌，最终会导致多少次级贷款违约？”
“我估计，不会少于20%！”
这是前世的真实数据。
20%什么概念呢？
原本，机构银行和保险公司，计算的违约率是1%。整个cds市场对于房市违约互换担保协议都是按这个来的。
大家伙儿的盈利也都是按1%计算的。
突然告诉你，某某cds产品的评级下降了，100单里有20个违约的。
一个就赔150亿，20个就是3000亿。
击鼓传花，传到最后一个大冤手里传不出去了，赔3000亿。米国排名前十的大机构也顶不住啊！包括德盛。
事实上，在原本的那个时空，雷曼兄弟、新世纪金融等等一大批米国金融巨头倒了下去。
这个级别的资本机构塌房，带来的后果就是灾难性的，也诱发了全球性的金融海啸。
“嚓！”吴小贱彻底无语了，“我就想炒炒房，有这么吓人吗？”
“不干了？”
齐磊一笑，只要吴宁别一个猛子扎进去出不来就行。
“随你吧！别贪得无厌，打两记快拳其实也没什么。”
吴宁沉吟着，“我有数了。”
这个话题就算过去了，但是吴小贱却是记在了心里。
至于做不做的，那是吴宁自己的事儿，齐磊不管。不过，看吴宁那贼溜溜的眼神儿，齐磊估计他没憋什么好屁。
还是那句话，吴宁真贱起来，齐磊都不知道他能干出点什么来。
等吴宁回屋的时候，程乐乐已经睡了。
迷迷糊糊的给吴宁让地方，“被窝可热乎呢，快滚进来！”
吴宁钻进去，却是睡不着，在想刚刚齐磊的话。
自然动的多了，打扰了程乐乐，“睡不睡？不睡我也不睡了哈！”
吴宁无语，“别闹，想事儿呢！”
程乐乐听他不像玩笑，也有点精神，支起来：“想什么呢？让我听听呗！”
吴宁瞥了她一眼，“丁雷还没回国，特么的有点欺人太甚。”
程乐乐撇嘴，“我都后悔出去，脑袋泡咸菜缸里了，当初非去人家的地盘学什么习？”
吴宁却是不在一个频道，“石头说，米国三两年之内就得爆发次贷危机。”
程乐乐，“啥叫次贷危机？”
左右睡不着，吴宁就给她科普了一下。
程乐乐听的还是云里雾里，纠结得很，“还是不太懂，那能预防吗？”
“预防？呵呵。”吴宁冷笑，“老子还给他研究预防？”
突然来了一句，“照这么发展下去，丁雷不是第一个，也不是最后一个。”
“石头，还有我、徐倩，我们早晚都得步他的后尘！”
程乐乐皱眉，“石头不是说没有把柄在外头吗？”
吴宁，“这不是有没有的问题。”
“那你想干啥？”
吴宁，“我想干啥……”
吴宁喃喃，“多一手准备总没错吗？”
“惹急了，让这个危机那个危机的爆在我手里，全给我死！”
程乐乐：“……”
一股寒气自心底而起，睡意全无，她知道吴宁是认真的。
沉默半晌，程乐乐干脆搬过吴宁的胳膊，枕于脑下，贴着他。
“我还是听不懂，咋办？”
“算啦，不懂就不懂呗！反正我就一句话，不管你干啥，老娘帮不上忙，也不拖你后腿。”
“嘿嘿。”学着徐倩的样子傻笑撒娇，难得温柔，“我可以喊加油呀！”
“噗嗤。”吴宁笑了，“别学徐小倩！”
“就学，可爱。”
吴宁，“徐小倩是装傻，你是真傻，有区别的！”
程乐乐，“你！”
嗷！！一声惨叫响彻夜空。
齐磊和徐倩都支棱起来了，齐磊五官扭曲，满眼好奇，“玩啥呢？这么刺激？要不…咱也试试？”
嗷嗷……
……
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