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第495章 法理博弈

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暴雨如注,雨水顺着青山县兴华普法法律服务中心的屋檐倾泻而下,在青石板上砸出朵朵水花。渠成顺盯着墙上的《民法典》展板,第 405 条被红笔重重圈起,旁边贴满了近期因 “抵押不破租赁” 原则引发的纠纷简报。

“渠主任!又有群人吵起来了!” 张彩娇气喘吁吁地推开门,发丝被雨水打湿贴在脸颊,“是西街商铺的事儿,房东和租户都闹到派出所了!”

话音未落,调解室的门 “砰” 地被撞开。穿貂皮大衣的中年女人扯着嗓门喊道:“周调解员!您可得给我做主!这房子我抵押给银行贷款,凭什么这些穷租户赖着不走?” 她身后跟着几个西装革履的银行职员,而门口挤着十几个举着横幅的小商户,横幅上 “扞卫合法租赁权” 的字迹被雨水晕染。

周万发慢悠悠地泡上两杯茶,示意双方坐下:“李淑芬,你先说说,房子是什么时候抵押的?”

“去年十月!” 李淑芬掏出房产证和抵押合同,“我贷了八百万做生意,现在银行要收房拍卖,这些人倒好,说什么‘抵押不破租赁’!”

卖早餐的刘大爷红着眼眶站出来:“我们租约明明签在抵押之前!合同上写着租期五年,现在生意刚有起色,让我们上哪儿找新铺子?” 说着,他颤抖着递出一沓皱巴巴的租赁合同。

渠成顺接过合同仔细查看,突然眉头一皱。合同落款日期是去年九月,但纸张崭新,墨迹也未完全渗进纸纹。他朝周万全使了个眼色,周万全心领神会,悄悄打开手机搜索李淑芬的涉诉记录。

“大家先别急。” 戴世龙从信访局练就的沉稳嗓音压下嘈杂,“《民法典》第 405 条确实规定抵押不破租赁,但有个关键 —— 必须是抵押设立前,租赁物已出租并转移占有。也就是说,光有合同还不够,得拿出实际使用商铺的证据。”

银行经理推了推眼镜,拿出监控录像:“我们调取了物业记录,这些商铺在抵押前都是空置状态,直到上个月突然冒出这么多租户!”

空气瞬间凝固。刘大爷的手开始发抖,李淑芬则得意地翘起二郎腿:“我就知道,这些穷鬼想钻法律空子!”

方梅突然举起相机按下快门,闪光灯刺得众人眯起眼:“李女士,据我调查,你去年资金链断裂后,为了对抗抵押权,联合租户倒签租赁合同。这种行为不仅违法,还可能涉嫌诈骗。” 她晃了晃手机,屏幕上是李淑芬与租户私下转账的银行流水截图。

调解室炸开了锅。李淑芬脸色骤变,猛地扑过去抢手机:“你胡说!这是物业费!” 周万发眼疾手快拦住她,张彩娇迅速将证据备份到电脑。

渠成顺重重一拍桌子:“都别闹了!《合同法》时代,确实有人利用‘抵押不破租赁’的漏洞倒签合同。但现在《民法典》增加‘转移占有’的条件,就是为了杜绝这种恶意行为!” 他翻开厚重的案例集,“上个月邻县就判了类似案件,倒签合同的租户被判赔偿银行损失。”

刘大爷瘫坐在椅子上,捂着脸抽泣:“我们也是没办法啊... 李姐说只要签了假合同,就能免费再租三年...”

戴世龙叹了口气,给老人递上纸巾:“法律保护的是诚信守约的人。你们被蒙蔽参与造假,现在主动坦白,还能争取从轻处理。”

窗外的雨渐渐小了。经过三个小时的调解,李淑芬因涉嫌欺诈被移交公安机关,银行同意给合法租户三个月搬迁期,刘大爷等人也主动承认倒签合同的事实。临走前,刘大爷攥着《民法典》普法手册,声音哽咽:“原来不是法律不帮我们,是我们没学透啊...”

暮色渐浓,渠成顺在工作笔记上写道:“第 405 条新增的‘转移占有’条款,不仅是法律条文的完善,更是对诚信原则的扞卫。当青石板上的纠纷被法律之光照亮,我们守护的不仅是市场秩序,更是人心的底线。”

方梅的报道次日登上晨报头条,标题是《从倒签到真相:一场商铺纠纷中的民法典实践》。配图里,法律服务中心的成员们围坐在《民法典》展板前,第 405 条的文字在晨光中熠熠生辉。

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